LE IMPOSTE DOVUTE PER ACQUISTO DI UN IMMOBILE (aggiornato alla finanziaria 2008)
dall'Annuario del Contribuente 2008 dell'Agenzia delle Entrate
In caso di acquisto di un immobile si applicano l'imposta di registro o alternativamente l'Iva (a seconda del venditore) e le imposte ipotecaria e catastale.
Si ricorda che per gli atti soggetti ad I.V.A., non si applica, per il principio di alternatività, l'imposta proporzionale di registro; sono comunque dovute le tasse fisse di Registro, Ipotecaria e Catastale.
| VENDITORE | IMPOSTE | |
| PRIVATO | IVA | NO |
| REGISTRO | 7% | |
| IPOTECARIA | 2% | |
| CATASTALE | 1% | |
| Impresa "non costrutrice" e che non ha eseguito lavori di restauto, risanamento o ristrutturazione | IVA | ESENTE |
| REGISTRO | 7% | |
| IPOTECARIA | 2% | |
| CATASTALE | 1% | |
| Impresa "costruttrice" (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori o successivamente nel caso in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di programmidi edilizia residenziale convenzionata; | IVA | 10%* |
| REGISTRO | 168 euro | |
| IPOTECARIA | 168 euro | |
| CATASTALE | 168 euro | |
* 20 per cento se il fabbricato è di lusso
Per l'acquisto della prima casa sono previste particolari aliquote agevolate al verificarsi di determinate condizioni. Per maggiori approfondimenti si rimanda all'apposito paragrafo riportato di seguito.
Per le compravendite di immobili poste in essere dal 4 luglio 2006, anche se assoggettate ad Iva, nel rogito le parti devono inserire una "dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà" in cui segnalare:
L'omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre all'applicazione della sanzione penale) l'assoggettamento, ai fini dell'imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti.
In sostanza, l'ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell'immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale.
Inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro.
In caso di assenza dell'iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio, inoltre, è obbligato ad effettuare apposita segnalazione all'Agenzia delle Entrate.
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale
Le imposte (registro, ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione.
Dal 1º gennaio 2007 ( per effetto della Legge Finanziaria per il 2007), per le vendite di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell'immobile, anziché dal corrispettivo pagato.
Questa regola nel 2006 era ammessa, invece, a condizione che entrambe le parti fossero dei privati.
È possibile versare le imposte sulla base del valore catastale come successivamente determinato a condizione che nell'atto sia indicato l'effettivo importo pattuito per la cessione.
Infatti, l'occultamento anche parziale del corrispettivo o la dichiarazione nell'atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:
L'acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio. Il nuovo sistema di tassazione prevede, inoltre, una riduzione del 30 per cento dell'onorario del notaio che, come è noto, viene calcolato sul valore dell'immobile indicato nell'atto.
Sono escluse da tale previsione le cessioni di tutti gli immobili ad uso diverso da quello abitativo e loro pertinenze (terreni, negozi, uffici, ecc.).
Per chi decide di non avvalersi del nuovo sistema, la tassazione continuerà ad essere applicata con le regole precedentemente previste e cioè con applicazione delle imposte sul valore commerciale del bene (normalmente rappresentato dal prezzo convenuto).
Si ricorda, in tal caso, che se l'ufficio ritiene che il valore dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle sanzioni e degli interessi eventualmente dovuti) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso.
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5 per cento) per i seguenti coefficienti:
ATTENZIONE - Per i trasferimenti di immobili non censiti le parti possono utilizzare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta) per determinare il valore catastale.
In questo caso è necessario manifestare espressamente nell'atto l'intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall'art. 12 del D.L. n. 70 del 1988 convertito dalla legge n. 154 del 1988.
La rendita catastale attribuita verrà notificata dall'Ufficio dell'Agenzia del Territorio al contribuente.
Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l'imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell'atto.
Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile non è costituita dal valore catastale, ma dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti.
Se, però, per l'acquisto della casa l'acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.
Relativamente a queste cessioni, le disposizioni consentono all'ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al "valore normale" del bene.
In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l'ufficio è obbligato a considerare quale "valore normale" un importo pari alla somma erogata.
"...il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni e servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l'operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi" (articolo 14 del DPR n. 633 del 1972).
In linea generale, il valore normale dell'immobile è determinato dal prodotto fra la superficie in metri quadri risultante dal certificato catastale ovvero, in mancanza, calcolata ed il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell'osservatorio del mercato immobiliare e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell'immobile.
Le quotazioni dell'osservatorio del mercato immobiliare sono riferite alla relativa zona omogenea ovvero, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell'atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo "normale".
I coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell'immobile attengono in particolare al taglio, al livello del piano e alla categoria catastale.
Per gli immobili diversi dalle abitazioni il valore normale è determinato dalla media fra il valore minimo e massimo espresso dall'osservatorio del mercato immobiliare riferito al periodo dell'atto di compravendita e allo stato conservativo "normale" per la specifica destinazione d'uso dell'immobile ivi censita, in particolare "negozi", "magazzini", "uffici", "capannoni industriali", "capannoni tipici", "laboratori", "autorimesse", "posti auto scoperti", "posti auto coperti", "box".
Per gli immobili ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni, il valore normale si determina sulla base dello stato conservativo "ottimo" censito dall'Osservatorio del mercato immobiliare ovvero, in mancanza, applicando al valore determinato in base alle regole sopra esposte un moltiplicatore pari a 1,3.
ATTENZIONE - La finanziaria 2008, ha introdotto la responsabilità solidale dell'acquirente con il venditore per il pagamento dell'imposta evasa, nonché delle relative sanzioni, negli atti di compravendita di immobili soggetti ad IVA, nell'ipotesi in cui il prezzo indicato in fattura sia diverso da quello effettivo.
In pratica la nuova norma stabilisce che, qualora l'importo del corrispettivo indicato nell'atto di cessione e quindi nella relativa fattura, sia diverso da quello effettivo, l'acquirente -anche se è un privato cittadino- può essere chiamato a rispondere in solido con il venditore per il pagamento dell'IVA dovuta.
Va precisato che la responsabilità solidale prima dell'approvazione della nuova norma già esisteva ma soltanto per gli acquirenti di immobili che agiscono nell'esercizio di imprese, arti o professioni.
La finanziaria ha inoltre previsto che lo stesso acquirente privato possa regolarizzare la violazione commessa, versando la maggiore imposta dovuta entro sessanta giorni dalla stipula dell'atto.
Entro lo stesso termine, l'acquirente che ha regolarizzato la violazione deve presentare all'ufficio territorialmente competente copia dell'attestazione del pagamento e delle fatture oggetto della regolarizzazione.
dall'Annuario del Contribuente 2008 dell'Agenzia delle EntrateVendita Immobili
Vendita Case
Vendita Immobili Commerciali
Affitti
Guida all'affitto
Affitti turistici
Affitti commerciali
Attività commerciali
Stabilimenti balneari
Vendita Bar, ristoranti
Vendita Alberghi
Terreni
Terreni agricoli e edificabili
La casa
Caldaie
Guide immobiliari
Tassazione compravendita
Agevolazioni Prima Casa
Valore Normale
L'eredità
La donazione
La Finanziaria 2008
Detrazione Spese Ristrutturazioni
Codice civile
Indici Istat Foi
Fallimenti immobiliari
Revocatoria fallimentare
Mutuo
Tariffe visure catastali
GUIDA ICI
Nuove norme assegni
Tub: art. 38,39,40,41
Utilità
Codice fiscale
Calcolo Codice fiscale
Prefisso telefonico
Fac-simile bollettino pagamento ici Modelli semplice
Fac-simile bollettino pagamento ici Modello meccanizzatoViareggio
Comune di Viareggio
Apt Versilia
Il tempo in Toscana
Webcam Versilia
Strutture turistiche
Stabilimenti balneari
Alberghi a Viareggio e Torre del Lago
Ristoranti a Viareggio
Ristoranti a Torre del Lago
Impianti sportivi
Eventi
Mercati e fiere
Il Carnevale di Viareggio
Chi siamo | Contatti | Privacy | Limitazione di responsabilità | CSS and XHTML
Agenzia immobiliare Real estate agency Immobilien agentur Agence immobilier Laurenti s.n.c. - v. Paolina Bonaparte 180 - 55049 Viareggio (LUCCA) ITALY
Tel: 0584 45177 - Fax: 0584 1989333 --
info@agenziaimmobiliarelaurenti.com
tassazione compravendita immobili, imposte acquisto casa, calcolo imposte, imposta di registro, ipotecaria e catastale, valore catastale, valore normale