Agevolazioni irpef sul reddito da locazione

Tassazione affitto

Come viene tassato il reddito dell'affitto. Irpef e riduzioni. reddito da locazione. Agevolazioni affitto

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LE AGEVOLAZIONI IRPEF

Le agevolazioni irpef per il proprietario

I redditi dei fabbricati devono essere dichiarati riportandoli nella dichiarazione dei redditi, quadro RB del Modello UNICO (o quadro B, per chi compila il Modello 730).

L'Irpef è dovuta da tutti coloro che possiedono fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale.

Il reddito che il proprietario ricava dalla locazione di un fabbricato (reddito effettivo) è tassato in maniera diversa in corrispondenza delle varie tipologie di contratti di locazione.

In particolare, se l'immobile è locato:
- ad equo canone, il reddito da assoggettare all'Irpef è quello derivante dal canone annuo di locazione, ridotto del 15 per cento a titolo forfetario (o del 25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna); si ricorda che dal 30
dicembre 1998 non è più possibile stipulare o rinnovare contratti di tale tipo;
- in libero mercato, il reddito è dato dal valore più alto tra la rendita catastale (rivalutata del 5 per cento) e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat) ridotto del
15 per cento (o del 25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna);
- a canone convenzionale (ai sensi della Legge 9 dicembre 1998, n. 431), il reddito da assoggettare all'Irpef, determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in libero mercato, è ridotto ulteriormente del 30 per cento se il fabbricato è sito in uno dei Comuni ad alta densità abitativa (art. 1, Decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazione, dalla Legge 21 febbraio 1989, n. 61 e successive modificazioni).
Il canone "convenzionale" è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale. Per usufruire dell'ulteriore riduzione del 30 per cento, il contribuente deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l'anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell'Ici e il Comune in cui l'immobile èsituato.

Il canone di locazione va dichiarato anche se non è stato percepito effettivamente. La legge prevede, però che i canoni non percepiti (per l'ammontare accertato dal giudice) non concorrono a formare il reddito a partire dal termine del procedimento di convalida di sfratto per morosità. Inoltre, nel caso in cui il giudice confermi la morosità dell'affittuario anche per periodi precedenti, è riconosciuto un credito d'imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti. In tutti questi casi il reddito dei fabbricati è determinato sulla base della sola rendita catastale.

Preclusione all'accertamento d'ufficio

Ai fini Irpef gli uffici non possono rettificare il reddito derivante da immobili locati quando si dichiara l'importo maggiore tra:
- il canone di locazione risultante dal contratto, ridotto del 15 per cento;
- il 10 per cento del valore catastale dell'immobile.

Se, invece, il contratto non è stato registrato, l'ufficio può presumere l'esistenza del rapporto di locazione, salvo documentata prova contraria, anche per i quattro periodi d'imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso.

In tale caso, ai fini della determinazione del reddito su cui pagare l'Irpef per ciascun anno, si presume, il 10 per cento del valore catastale dell'immobile.

Il valore dell'immobile si determina applicando alla rendita catastale i moltiplicatori (rivalutati) previsti ai fini dell'imposta di registro.

Queste disposizioni non si applicano per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone "concordato", cioè quelli stipulati o rinnovati ai sensi della legge 431/98 (art. 2, comma 3, e art. 4, commi 2 e 3).



Un caso particolare di determinazione del canone di locazione
Quando il contratto di locazione comprende oltre all'abitazione anche una sua pertinenza (box, cantina, ecc.), dotata di rendita
catastale autonoma, e il canone stabilito è unico per entrambe le unità occorre distinguere, ai fini dell'indicazione nella dichiarazione deI redditi, la quota del canone per ciascuna unità immobiliare. Le quote si calcolano ripartendo il canone in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare, applicando la seguente formula:
quota proporzionale del canone = canone totale x singola rendita / totale delle rendite
Esempio:
Rendita catastale dell'abitazione (rivalutata) 650,80 euro
Rendita catastale della pertinenza (rivalutata) 71,50 euro
Canone di locazione totale: 10.000 euro

Calcolo della quota del canone relativo all'abitazione: 10.000 x 650,80 / (650,80 + 71,50) = 9.010

Calcolo della quota del canone relativo alla pertinenza:
10.000 x 71,50 / (650,80 + 71,50) = 990

Pertanto, nella dichiarazione dei redditi andrà indicato, quale canone di locazione dell'abitazione l'importo di 9.010 euro e per la pertinenza l'importo di 990 euro.

Immobili di interesse storico e/o artistico

Il reddito relativo agli immobili ad uso abitativo riconosciuti di interesse storico e/o artistico di cui alla legge 1 giugno 1939, n. 1089 (attualmente l'interesse storico e/o artistico degli immobili è riconosciuto in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), deve essere determinato applicando la pi bassa fra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato l'immobile, a prescindere dall'eventuale locazione del bene ad un canone inferiore.

Da "L'AGENZIA INFORMA" N. 4/2007 e N. 3/2005 - Periodico bimestrale pubblicato dall'Agenzia

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