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La registrazione telematica dei contratti di affitto

Registrazione online

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LA REGISTRAZIONE TELEMATICA

Con la registrazione telematica, innanzitutto, si evitano file e spostamenti agli sportelli bancari o postali (per il pagamento dell'imposta) e all'ufficio dell'Agenzia dell'Entrate (per la registrazione dell'atto), previsti con il sistema della registrazione in forma cartacea. Infatti, la procedura consente il contestuale pagamento on-line delle imposte e di eventuali interessi e sanzioni, con il vantaggio che le somme dovute sono calcolate direttamente dal software.

Inoltre, il programma mette a disposizione diversi testi di contratti standard da personalizzare con i propri dati, in modo che, completata l'elaborazione del contratto, sia possibile anche la stampa dello stesso.

Registrazione telematica

L'utilizzo di procedure telematiche per la registrazione dei contratti di locazione e per gli adempimenti ad essa connessi è
obbligatorio, per i possessori di almeno 100 immobili;
facoltativo, per tutti gli altri contribuenti.

La registrazione si considera perfezionata nel giorno in cui i dati trasmessi pervengono correttamente all'Agenzia delle Entrate.

Come si può effettuare

La registrazione telematica dei contratti di locazione può essere realizzata:
a) direttamente dal contribuente (procedura diretta);
b) tramite un intermediario abilitato
- dottori commercialisti, centri di assistenza fiscale, consulenti del lavoro, eccetera;
- organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative, che hanno firmato le convenzioni nazionali;
- agenzie di mediazione immobiliare iscritte nei ruoli dei mediatori tenuti dalle Camere di Commercio;
- agenzie che svolgono per conto dei propri clienti attività di pratiche amministrative presso amministrazioni ed enti pubblici, purché titolari della licenza rilasciata in base alle leggi di pubblica sicurezza;
- iscritti all'albo professionale dei geometri, anche riuniti in forma associativa;
c) tramite un delegato avente adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria ed organizzativa.

La conservazione della documentazione

Gli utenti sono tenuti a conservare per dieci anni i contratti e le ricevute forniti dall'Agenzia delle Entrate, anche al fine di consentire gli opportuni controlli da parte della stessa Agenzia.

La procedura diretta

La trasmissione telematica dei contratti di locazione, delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici e dei pagamenti successivi alla registrazione, è possibile per tutti i contribuenti. Per effettuare tali operazioni è necessario essere in possesso dell'abilitazione
ai canali "Entratel" o "Fisconline", a seconda dei requisiti posseduti per la trasmissione telematica delle dichiarazioni fiscali. I contribuenti già abilitati non hanno bisogno di chiedere una nuova abilitazione.

Ottenuta l'abilitazione, l'utente può scaricare dal sito dell'Agenzia delle Entrate il software gratuito necessario alla compilazione e alla registrazione del contratto e di tutte le richieste di pagamento delle imposte dovute in relazione alla registrazione stessa, ai canoni delle annualità successive alla prima, alle proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti in esame.

Fisconline

Possono accedere al servizio telematico Fisconline tutti gli utenti ad eccezione di quelli tenuti a presentare la dichiarazione Modello 770 (i sostituti di imposta) in relazione ad un numero di soggetti superiore a venti.

Questi ultimi sono obbligati, infatti, a chiedere l'autorizzazione al servizio telematico Entratel.

Per utilizzare i servizi tramite il canale Fisconline è necessario innanzitutto:
- avere a disposizione l'attrezzatura informatica di base (computer, modem, stampante);
- ottenere il codice Pin, un codice segreto personale di accesso al sistema.

Il codice Pin è il codice identificativo, formato da dieci cifre, di accesso ai servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate erogati mediante il servizio Fisconline. La prima parte (primi 4 caratteri) del codice personale funzionale all'accesso al servizio può essere richiesta presso un qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate, ovvero via web sul sito www.agenziaentrate.gov.it o, ancora, telefonicamente contattando il numero 848.800.333 (servizio automatico).

Le rimanenti sei cifre e la password per accedere al servizio sono spedite al richiedente al domicilio conosciuto dall'Agenzia delle Entrate entro 15 giorni dalla data della richiesta.

Entratel

L'abilitazione al canale Entratel, invece, va richiesta presentando un'istanza, redatta su apposito modulo (disponibile presso un qualsiasi ufficio o telefonando al predetto numero), alla Direzione Regionale o agli uffici locali dell'Agenzia delle Entrate territorialmente competenti.

Presentata l'istanza, l'Ufficio rilascia una busta chiusa contenente le credenziali necessarie per l'accesso alle aree protette del sito dedicato ai servizi telematici (http://telematici.agenziaentrate.gov.it) e per la creazione delle chiavi di firma dei documenti da trasmettere, nonché un foglio riportante le avvertenze sull'utilizzo del servizio.

Una volta ottenute le previste abilitazioni è possibile scaricare dal sito internet dell'Agenzia delle Entrate il software gratuito che consente di:
- compilare e trasformare in formato XML il file da inviare; il programma fornito dall'Agenzia permette di creare e stampare il testo del contratto stipulato utilizzando modelli prestabiliti che si compongono di parti fisse e di parti modificabili secondo le esigenze degli utenti;
- effettuare il pagamento delle imposte di registro, di bollo e di eventuali interessi e sanzioni; una volta inseriti i dati relativi al contratto, il software calcola automaticamente le imposte da versare e le propone per la conferma; successivamente, nella fase di autenticazione del file, il sistema richiede l'indicazione degli estremi del conto corrente sul quale saranno addebitate le imposte;
-inviare il file in tutta sicurezza.

Per poter effettuare i versamenti on-line è necessario essere titolari di un conto corrente presso una delle banche convenzionate. L'elenco delle banche convenzionate è disponibile sul sito internet dell'Agenzia.

Come sopra accennato, si ricorda che è inoltre possibile effettuare on-line il pagamento delle imposte relative ai canoni di locazione per le annualità successive alla prima, per le proroghe, anche tacite, per le cessioni e le risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili registrati a partire dal 1 gennaio 1980.

Di regola, la data della disposizione di pagamento è uguale alla data di registrazione; per le annualità successive, invece, la data di pagamento indicata dal contribuente all'interno del file trasmesso può essere anche successiva a quella di trasmissione del file.

La registrazione si considera effettuata nel giorno in cui i dati trasmessi pervengono correttamente all'Agenzia delle Entrate: quest'ultima attesta l'avvenuta registrazione di ogni singolo contratto mediante una ricevuta nella quale sono indicati, oltre ai dati trasmessi dall'utente o dall'intermediario, la data e gli estremi di registrazione.

L'Agenzia attesta, inoltre, il pagamento delle imposte dovute in relazione alle proroghe, cessioni e risoluzioni nonché ai canoni per le annualità successive.

Tale attestazione avviene sempre per via telematica mediante una ricevuta consultabile nell'apposita sezione del sito http://telematici.agenziaentrate.gov.it.

Con ulteriore ricevuta, viene comunicato al contribuente l'esito dell'addebito eseguito dalla banca in relazione alle imposte di registro, di bollo e degli eventuali interessi e sanzioni versati telematicamente.

Ad ogni modo, tutte le ricevute sono disponibili presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate indicato nella richiesta di registrazione telematica.

Gli utenti che provvedono direttamente alla registrazione telematica dei contratti di locazione, sono tenuti a consegnare alle altre parti contraenti copia delle ricevute che attestano il buon esito delle operazioni (di registrazione, proroga, cessione, eccetera), nonché la ricevuta che attesta l'avvenuto addebito delle imposte dovute sul conto corrente indicato.

La registrazione tramite intermediario

Nel caso in cui i contraenti decidano di ricorrere ad un intermediario per la registrazione telematica del contratto, questi, indipendentemente dalle caratteristiche del richiedente, è tenuto ad utilizzare necessariamente il servizio telematico Entratel.

L'intermediario, in primo luogo, deve rilasciare, nel momento in cui assume l'incarico, una dichiarazione, debitamente datata e sottoscritta, con cui si impegna a provvedere alla registrazione e all'esecuzione dei pagamenti telematici delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, anche tacite, alle cessioni, alle risoluzioni.

In secondo luogo, deve consegnare al contribuente che ha conferito tale incarico:
-due copie della ricevuta di avvenuta registrazione, ovvero della esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, delle proroghe, anche tacite, delle cessioni, delle risoluzioni, posto che una di esse resta comunque destinata all'altra parte contraente che non ha richiesto la registrazione;
- una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute.

La registrazione tramite delegato

Un'altra modalità per registrare un contratto di locazione, a disposizione del contribuente non abilitato al servizio telematico, è quella di incaricare un soggetto delegato avente adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria ed organizzativa.

Il contribuente è tenuto a trasmettere una richiesta al competente ufficio dell'Agenzia delle Entrate identificandosi attraverso appositi codici (presenti sul modulo per la richiesta di abilitazione al servizio Entratel).

In particolare, il delegante deve compilare il quadro "T" del modulo, indicando i dati relativi al destinatario della delega (codice fiscale, cognome e nome per le persone fisiche, denominazione o ragione sociale se si tratta di persona giuridica).

L'ufficio non rilascerà alcun codice Pin.

Il soggetto delegato, dal canto suo, se non è già titolare di abilitazione al servizio Entratel, può conseguire la stessa identificandosi nel modulo di richiesta.

Da "L'AGENZIA INFORMA N. 4/2007" - Periodico bimestrale pubblicato dall'Agenzia

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