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Mutuo Ristrutturazione Prima Casa

CONTRATTO DI MUTUO IPOTECARIO STIPULATO PER LA COSTRUZIONE E RISTRUTTURAZIONE DELL'ABITAZIONE PRINCIPALE

I contribuenti che costruiscono o ristrutturano la prima casa o l'abitazione principale possono detrarre dall'Irpef, nella misura del 19%, gli interessi passivi e i relativi oneri accessori pagati sul mutuo ipotecario acceso per la ristrutturazione o costruzione e stipulato con soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro dell'Unione europea ovvero con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti.

Per fruire della detrazione sugli interessi del mutuo è necessario che l'immobile che si costruisce e/o si ristruttura sia quello nel quale il contribuente e/o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente.

A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione effettuata ai sensi del D.P.R. n. 445 del 28 dicembre 2000, e successive modificazioni, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

Per gli appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile, in riferimento ai mutui ipotecari per la costruzione e/o ristrutturazione di un immobile costituente unica abitazione di proprietà, si prescinde dal requisito della dimora abituale.

DEFINIZIONE DI COSTRUZIONE E RISTRUTTURAZIONE

Per costruzione e ristrutturazione si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'art. 31, comma 1, lett. d), della legge 5 agosto 1978, n. 457 (ora trasfuso nell'articolo 3 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380).

La detrazione spetta anche per la costruzione di un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto.

Condizioni per la detrazione degli interessi del mutuo per la ristrutturazione o costruzione della prima casa o dell'abitazione principale

Per usufruire della detrazione in questione è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni:
• il mutuo deve essere stipulato non oltre i 6 mesi antecedenti o i 18 mesi successivi dalla data di inizio dei lavori di costruzione, novità introdotta dalla legge di conversione 29 novembre 2007, n. 222 all'articolo 44, comma 4-ter, Dl 1° ottobre 2007.
• l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione;
• La Finanziaria 2008 ha introdotto l'obbligo (art. 1 comma 160), per la concessione dell'aliquota del 0,25% d'imposta di registro, di dichiarazione da parte del mutuatario da rendere nel contratto di mutuo di essere in possesso dei requisiti che sarebbero necessari per l'acquisto della "prima casa".
• il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell'unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell'unità immobiliare, nonché per il periodo di 6 mesi successivi al termine dei lavori stessi.

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale.

Non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro.

La mancata destinazione ad abitazione principale dell'unità immobiliare entro 6 mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione della stessa, comporta la perdita del diritto alla detrazione.

In tal caso il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell'Amministrazione finanziaria decorre dalla data di conclusione dei lavori di costruzione.

La detrazione non spetta se i lavori di costruzione dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale non sono ultimati entro il termine stabilito dal provvedimento amministrativo che ha consentito la costruzione dell'immobile stesso (salvo la possibilità di proroga); in tal caso è da questa data che inizia a decorrere il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell'Amministrazione finanziaria.

Il diritto alla detrazione non viene meno se per ritardi imputabili esclusivamente all'Amministrazione comunale, nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia, i lavori di costruzione non sono iniziati nei 6 mesi antecedenti o 18 successivi alla data di stipula del contratto di mutuo o i termini previsti nel precedente periodo non sono rispettati.

COME CALCOLARE LA DETRAZIONE D'IMPOSTA SPETTANTE PER IL MUTUO RISTRUTTURAZIONE PRIMA CASA

L'importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19% è pari a 2.582,28 euro complessivi per ciascun anno d'imposta; quindi, in caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di 2.582,28 euro si riferisce all'ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.

La detrazione è limitata all'ammontare degli interessi passivi riguardante l'importo del mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell'immobile.

Pertanto, al termine dei lavori di costruzione o ristrutturazione si dovrà calcolare l'ammontare delle spese effettivamente sostenuto e, ove dovesse risultare che in considerazione dell'ammontare complessivo dei costi sostenuti, siano stati detratti in passato maggiori interessi rispetto alla detrazione effettivamente spettante, si dovrà assoggettare tale maggiore importo a tassazione separata.

DOCUMENTAZIONE

Per fruire della detrazione, è necessario che il contribuente conservi ed esibisca o trasmetta, a richiesta degli Uffici finanziari, la seguente documentazione:
• quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo;
• copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è assistito da ipoteca e che è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione e/o ristrutturazione dell'abitazione principale;
• le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia;
• copia delle fatture o ricevute fiscali comprovanti l'effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi.

Sanzioni

La Finanziaria 2008 ha modoficato le sanzioni in caso il contribuente decada dalle agevolazioni (per esempio per dichiarazioni mendaci): oltre al recupero della differenza tra l'importo ordinario del 2% e quello ridotto dello 0,25% e cioè l'1,75% commina una sanzione pari al 30% di detta differenza: Si riprende quindi lo sconto effettuato aumentato del 30%.

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