Il mutuo

Tasso fisso | Tasso variabile | Rinegoziazione | Surroga | Consolidamento ipoteca | Taeg mutuo

Cos'è il mutuo bancario

Il mutuo bancario per l'acquisto della casa

Il mutuo bancario è la forma di finaziamento ideale, per i suoi minori costi, per effettuare l'acquisto o la ristrutturazione della casa..

Il mutuo è definito dall'articolo 1813 del Codice Civile: in soldoni una parte dà del denaro all'altra parte e questa si obbiga a restituirlo con gli interessi, salvo diversi accordi.

Usura

Se sono previsti interessi che superano la soglia di usura al momento in vigore, la clausola relativa è nulla, e gli interessi non sono dovuti.

Occore prestare attenzione alle spese accessorie: possono eeserci spese per la stipula del contratto, per le imposte di registro o le imposte sostitutive, per l'iscrizione dell'ipoteca e per l'assicurazione dell'immobile e quella sulla vita, quando il mutuatario è in età avanzata

Mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è una forma di finanziamento meno onerosa rispetto ad altre poiché a favore della banca viene costituita una garanzia sul bene, che nel caso di acquisto di una casa è rappresentata dall'ipoteca. Al pagamento degli interessi possono aggiungersi ulteriori costi connessi con l'acquisto del bene immobile (per istruttoria della pratica, perizia sul bene, premi assicurativi, costi notarili, ecc.). L'ISC (Indicatore Sintetico di Costo) - un indice che gli intermediari devono obbligatoriamente rendere noto al cliente prima della sottoscrizione del contratto - offre una sintetica misura del costo complessivo del finanziamento.

Tassi mutuo

Tassi mutuo

In linea generale, i mutui si distinguono in base alla tipologia di tasso di interesse prescelto. Se fisso, il tasso di interesse rimane costante durante tutta la durata del mutuo; se variabile, invece, il tasso può mutare nel tempo, in aumento ma anche in diminuzione, rispetto a quello di partenza in funzione dell'andamento di un determinato parametro scelto dalla banca (tasso EURIBOR). La rata del mutuo, invece dipende dal piano di ammortamento prescelto: esistono rate fisse con tassi variabili,rate costanti, ma anche crescenti o decrescenti, con tasso fisso. (Fonte: Banca d'Italia)



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Cos'è il tasso fisso

Cos'è il mutuo a tasso fisso

il tasso applicato non si modifica per tutta la durata del contratto: la rata rimane costante a prescindere dall'andamento del costo del denaro.

In cambio della tranquillità si paga un interesse maggiore e quindi a parità di finanziamento e durata l'importo della rata è maggiore rispetto al tasso variabile. In genere si pagherà di più rispetto a un analogo finanziamento a tasso variabile, ma non si avranno sorprese di periodici aumenti dell'importo delle rate.

Cos'è il tasso variabile

Mutui a tasso variabile

Il tasso applicato per il calcolo degli interessi segue l'andamento del costo del denaro. Normalmente le banche agganciano il tasso del mutuo all'EURIBOR. I tassi vengono calcolati ad ogni rata che quindi variano di conseguenza. In periodi di inflazione elevata le rate del mutuo possono raggiungere importi molto più di quelli di patenza. Il costo totale del finanziamento non è determinabile, ma il vantaggio risiede nel fatto che quasi sempre è inferiore a un analogo finanziamento a tasso fisso.

Cos'è la rinegoziazione del mutuo

La rinegoziazione del mutuo con la banca è la prima strada da percorrere e ancora la più semplice ed efficace è se il vostro mutuo non è più conveniente.

L'istituto che ha finanziato il vostro acquisto ha tutto l'interesse a non perdere un cliente e potrete rinegoziare nuove condizioni più favorevoli.

La rinegoziazione è una semplice variazione dei parametri economici (spread o importo rata) e temporali (durata) del contratto di mutuo. Quindi niente spese aggiuntive per le modifiche pattuite, a meno che non siano espressamente previste nel contratto originario: non c'è bisogno infatti di rivolgersi dal notaio, ma è sufficiente una scrittura privata non autenticata



COs'è la surroga del mutuo

Con la surroga, conosciuta più comunemente con "portabilità mutuo" si ha la possibilità di trasferire il mutuo su un'altra banca, potendo modificare anche i termini del contratto.

E' possibile per esempio cambiare il tipo di mutuo, fisso, variabile o misto, ricontrattare lo spread, cambiare l'importo delle rate e/o la durata.

Possono essere ricontrattate anche le spese di assicurazione, di incasso della rata e di gestione.

Il consiglio resta sempre quello di contrattare nuove condizioni con la propria banca, confrontandole con i preventivi ottenuti dagli altri istituti.

Cos'è il consolidamento di ipoteca

Se in una compravendita parte del prezzo deriva da mutuo il venditore dovrà aspettare un periodo di tempo variabile dalle due settimane ai quaranta giorni prima di incassare la somma relativa.

La banca infatti, prima di erogare il denaro, aspetta i dieci giorni previsti dal comma 4 dell'articolo 39 del "Testo unico bancario" perché l'ipoteca costituita sull'immobile a garanzia del mutuo non possa più essere soggetta ad azione revocatoria fallimentare. A questi dieci giorni vanno aggiunti i tempi necessari a espletare tutte le altre pratiche notarili.

Cos'è il taeg del mutuo

Il TAEG (tasso annuo effettivo globale) è un indicatore utile per conoscere il costo complessivo del finanziamento e confrontare le offerte. Il TAEG comprende infatti il tasso di interesse e tutte le spese accessorie espresse in un'unica percentuale.

Quasi tutte le banche e gli istituti finanziatori aderiscono al "Codice di Condotta Europeo per i mutui casa" e devono quindi fornire un "Prospetto Informativo Europeo Standardizzato" (ESIS) che comprende il preventivo con il piano di ammortamento e informazioni dettagliate sul mutuo, compresa l'indicazione del TAEG.

Confrontando il tasso TAEG dei preventivi, avrete un'idea più precisa del reale costo del finanziamento.


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Media tassi mutui 2016

  • Tasso fisso: 3,39%
  • Tasso variabile: 2,72%