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Nuova legge fallimenti immobiliari

Fallimenti

Fallimenti immobiliari. Gli obblighi del costruttore e le garanzie per chi acquista casa. Fideiussione bancaria o assicurativa.

Legge Fallimenti immobiliari

Dal Sole 24 Ore del 18 Luglio 2005

Più tutela a chi compra in cantiere. Scatta lobbligo delle garanzie.

Entrato in vigore dal 21 luglio 2005 il Dlgs 122 che offre certezze a chi acquista la casa ancora in corso d'opera. Dettagliati accordi tra le parti per fornire un quadro esauriente dell'operazione edilizia. La rete di garanzie approntata dalla nuova legge è articolata in tre obblighi: quello del costruttore di consegnare al promissorio acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia dei pagamenti corrisposti prima del rogito al costruttore; al costruttore spetta consegnare all'acquirente, in sede di rogito, una polizza assicurativa decennale a garanzia dei danni provocati dalla rovina dell'edificio o dai suoi vizi, l'obbligo di inserire nei contratti una lunga serie di specifiche per delineare all'acquirente un quadro esaustivo di sviluppo e caratteristiche dell'intervento edilizio di cui diventa partecipe.

I punti principali

I SOGGETTI : Sono interessati dalla nuova legge sui fallimenti immobiliari tutti i contratti che abbiano a oggetto edifici da costruire e che vengono venduti da un costruttore ( cioè un imprenditore che costruisce direttamente o vende un edificio costruito da altri a un acquirente "persona fisica"

LA FIDEIUSSIONE : Il contratto preliminare, pena la nullità, dovrà essere accompagnato da una fideiussione bancaria o assicurativa che tuteli il cliente, rispetto ai soldi che ha versato, fino al rogito. La fideiussione, in particolare, garantisce gli esborsi prima del rogito per un edificio da costruire, in caso di crisi del costruttore.

CONTRATTO PRELIMINARE: Oltre ai dati abituali dovranno esserci: caratteristiche tecniche, in dettaglio, della costruzione e tempistiche massime dei lavori. I pagamenti vanno fatti solo con bonifici bancari o versamenti diretti su c/c bancari o postali.

L'OGGETTO: Non solo gli appartamenti, ma qualsiasi tipologia edilizia ( negozi, uffici, opifici) venduta, in corso di costruzione o ancora da costruire, da un costruttore a un acquirente.

L'ASSICURAZIONE : Il costruttore deve rilasciare una polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni derivanti da rovina totale o parziale dell'edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere. In conclusione tutto l'impianto della nuova norma poggia le sue fondamenta su una regola base: la nullità dei contratti non garantiti da una fideiussione.

Gli effetti della nuova legge sui fallimenti immobiliari

Punto interrogativo

GLI EFFETTI. L'impatto della nuova legge sui fallimenti lo si potrà apprezzare fra qualche mese: si applicherà, infatti, ai contratti relativi a edifici per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore ( del Dlgs 122 ). Le nuove disposizioni non interessano, quindi, gli interventi di costruzione già in corso né quelli il cui provvedimento abitativo venga rilasciato prima l'entrata in vigore del decreto.

LA FIDEIUSSIONE

La nuova legge sui fallimenti avrà il primo impatto sui contratti preliminari che abbiano per oggetto edifici da costruire o in corso di costruzione. A parte il rilievo che per questi contratti viene imposto un contenuto più analitico che in passato, la novità principale è da attribuire alla considerazione che si qualifica come nullo il contratto preliminare che non sia accompagnato da una fideiussione bancaria o assicurativa che cauteli l'acquirente per le somme sborsate prima del rogito. La fideiussione, rilasciata solo da una banca o da una impresa di assicurazioni, dovrà essere formulata con rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale. Peraltro, la nuova normativa non richiede anche che si tratti di una fideiussione cosiddetta " a prima richiesta " cioè non permette al fideiussore di opporre eccezioni al creditore.

I confini della tutela del dlgs sui fallimenti immobiliari

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Bisogna prestare attenzione però al fatto che la legge non sarà la panacea di ogni male, in quanto la fideiussione garantisce solo gli esborsi effettuati prima del rogito a condizione che si verifichi una crisi del costruttore ( cioè in caso di procedura esecutiva o concorsuale ).

Un'ampia serie di eventi negativi che potrebbero purtroppo capitare, e che meriterebbero un'identica tutela, restano invece scoperti : ad esempio, la doppia vendita operata dal costruttore ( che promette lo stesso appartamento prima a Tizio e poi a Caio, incassando acconti da entrambi ); l'inadempimento del costruttore circa le modalità costruttive o i tempi di costruzione; il rifiuto del costruttore di andare al rogito ; la trascrizione a suo carico di formalità pregiudizievoli nei registi immobiliari.

L'ASSICURAZIONE

Il secondo grande aspetto di novità è rappresentato dalla necessità per il costruttore di rilasciare una polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione.

Contratti specifici

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La nuova normativa sui fallimenti immobiliari si applica non solo ai contratti preliminari ( che tuttavia rappresentano il caso più frequente), ma anche a qualsiasi tipo di contratto, di natura sia preliminare che definitiva, ove l'oggetto trattato sia un edificio da costruire o in corso di costruzione; per esempio, il contratto definitivo di vendita di cosa futura ( l'appartamento da costruire ); il contratto preliminare o definitivo di permuta "do ut des" cioè di cosa presente ( l'area) contro cosa futura ( l'appartamento da costruire ); il contratto preliminare o definitivo di permuta "do ut facies", cioè di una cosa presente ( l'area) contro una prestazione da eseguire ( la costruzione) su terreno di residua titolarità di chi ha ceduto l'area; il contratto di precostituzione condominiale ( con divisione di cosa futura o concessione reciproca del diritto di superficie) e le assegnazioni alle cooperative .

I punti critici della nuova legge sui fallimenti immobiliari

Punto esclamativoLe nuove garanzie degli acquirenti di edifici in costruzione rappresentano un notevole passo in avanti in tema di protezione del contraente debole.

In questo caso si tratta , tra l'altro, di un contraente debole del tutto particolare , che investe molto denaro in un acquisto nel quale ripone (destinandolo spesso a propria abitazione) aspettative non solo patrimoniali ma anche affettive.

La nuova legge tuttavia, come spesso purtroppo capita nel nostro Parlamento, è un esempio di legislazione di qualità assai scarsa: la tutela dell'acquirente avrebbe potuto essere molto più forte e molte norme avrebbero potuto essere scritte senza suscitare tutti quei dubbi con i quali gli operatori professionali si stanno attualmente arrovellando.

Un elemento fortemente negativo è rappresentato innanzitutto dal rilievo circa la qualità dei rimedi che la legge appresta per l'acquirente che subisca una situazione di crisi del costruttore ( situazione che è il presupposto per l'escussione della fideiussione).

Nell'elenco degli eventi che danno luogo a queste situazioni di crisi (che si riducono in sostanza all'apertura di una procedura concorsuale) non sono stati, infatti, annoverati casi di inadempimento del costruttore (si pensi a una consegna oltremodo ritardata o a un grave mancato rispetto del capitolato), che meritavano eguale attenzione.

Ancora, la previsione della nullità relativa per il caso della mancata consegna della fideiussione non pare essere un buon rimedio: chi ha dato soldi che non sono stati garantiti, non se ne fa nulla di invocare la nullità del contratto preliminare se la controparte non ha le risorse per restituire quanto ha incassato.

Altro dato che desta insoddisfazione è quello della qualità della fideiussione: non è previsto che essa sia a prima richiesta, con la conseguenza che qualche garante particolarmente scaltro potrebbe puntare sulla proponibilità di eccezioni per rifiutare il pagamento della fideiussione e per puntare a una meno onerosa transazione con l'acquirente tradito.

Anche la norma che detta il divieto di rogito se non vi sia il preventivo assenso alla cancellazione dell'ipoteca, lascia un po' sbigottiti: innanzitutto, dal testo della disposizione non si capisce affatto se essa concerna qualsiasi compravendita immobiliare oppure se riguardi solamente gli edifici da costruire o di nuova costruzione. Inoltre, sembra doversi intendere che essa miri a impedire la prestazione professionale del notaio in caso di presenza di ipoteche o pignoramenti, ma che non valga a sanzionare di invalidità le compravendite che della norma non tengono conto. .

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