Cerca nel sito

Ricerca personalizzata

Affitto

Guida all'affitto della casa

La locazione immobiliare

L'affitto, i contratti di affitto, i contratti a canone libero e a canone concordato, i contratti per gli studenti, la registrazione del contratto di affitto, la disdetta, le sanzioni

L'Affitto, Il contratto di affitto, Contratto di locazione a uso abitativo, Locazione transitoria, registrazione contratto locazione

AFFITTO: guida alla locazione della casa

Da "L'AGENZIA INFORMA N. 3/2005" - Periodico bimestrale pubblicato dall'Agenzia delle Entrate.

Contratti di locazione

La disciplina degli affitti ad uso abitativo (locazioni) è dettata dalla legge n. 431 del 1998 che, come è noto, ha abolito il regime vincolistico in precedenza previsto dalla legge 392/78 (conosciuta come "equo canone") che obbligava ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito.

Canone libero e canone concordato

Oggi, chi decide di concedere o prendere in affitto una casa ha a disposizione varie tipologie di contratti (si veda il quadro riassuntivo in appendice). Tra questi, due sono quelli principali:

a) il primo, è quello cosiddetto "a canone libero"; in esso i contraenti possono decidere liberamente l'ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l'unico obbligo di rispettare la durata minima;
b) il secondo, è il contratto chiamato "a canone concordato"; in tal caso, il corrispettivo viene pattuito in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari.

Ovviamente, per quest'ultimo tipo di contratto il canone di locazione è inferiore alla misura dei canoni correnti di mercato. Proprio per questo, e per incentivare l'utilizzo di questa forma di contratti, introdotti con lo scopo di contenere i prezzi di mercato e venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in locazione un immobile, il legislatore ha pensato di concedere, sia al locatore che all'inquilino, alcuni non trascurabili vantaggi fiscali.

Come vedremo più avanti, ai proprietari che stipulano un contratto di locazione a canone concordato per alloggi che si trovano in uno dei Comuni ad elevata "tensione abitativa" viene riconosciuta una riduzione dell'imposta di registro dovuta e, ai fini Irpef, un ulteriore abbattimento del 30%, che va ad aggiungersi a quello del 15%, del reddito derivante dalla locazione. Inoltre, viene data la possibilità ai Comuni di prevedere riduzioni dell'ICI sugli immobili locati secondo tale forma contrattuale.

LOCAZIONI A CANONE LIBERO

Contratti così denominati in quanto il canone viene contrattato liberamente dalle parti.
Hanno una durata minima di 4 + 4 anni di rinnovo obbligatorio (tranne in casi tassativamente previsti, tra cui, subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell'immobile, eccetera).

QUALI SONO I COMUNI DEFINITI AD ALTA "TENSIONE ABITATIVA"

Si tratta dei Comuni indicati nell'art. 1 del D.L. n. 551/88: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia tutti i Comuni confinanti con le suddette grandi città tutti gli altri capoluoghi di provincia, i comuni individuati dal CIPE con apposite delibere, e i Comuni terremotati di Campania e Basilicata. Elenco dettagliato dei Comuni indicati nell'ultima delibera del CIPE.

CONTRATTI A CANONE CONCORDATO

Per effetto di un recente provvedimento (Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 14/7/2004), anche nei Comuni dove le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini non hanno ancora concluso gli accordi territoriali, che in base alla legge 431 del 1998 avrebbero dovuto essere sottoscritti entro il mese di luglio del 1999, è ora possibile stipulare contratti di locazione con un canone concordato, anche per periodi transitori brevi (fino a 18 mesi).

In pratica, il citato decreto ha sostituito gli accordi sulle locazioni concordate, estendendo a tutti i Comuni la possibilità di applicare le tipologie di locazioni convenzionate, alle condizioni dell'accordo territoriale vigente "nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione".

In particolare, i canoni dei nuovi contratti convenzionati dovranno essere quelli previsti negli accordi dei Comuni vicini, aggiornati:
- al 100% della variazione Istat dei prezzi al consumo (più precisamente, della variazione intervenuta tra il mese successivo alla data di stipula dell'accordo territoriale e il mese precedente alla data di sottoscrizione del nuovo contratto), se nel Comune non è stato ancora firmato un accordo;
- al costo della vita (75% del successivo incremento Istat), in corso di contratto.

Le agevolazioni fiscali (vedi capitoli successivi) sono previste, comunque, solo per i proprietari (e gli inquilini) degli immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa. Non sono previste agevolazioni Irpef o riduzione dell'imposta di registro per le locazioni transitorie, la cui convenienza per il locatore pertanto, unicamente quella della breve durata del contratto.

LOCAZIONI A CANONE CONCORDATO

Contratti di durata 3+2 anni di rinnovo obbligatorio

(salvo facoltà del locatore di negarlo per i motivi indicati nell'art. 3 della legge 431/98).
Sono previste agevolazioni fiscali se l'immobile si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa.

Contratti per studenti universitari di durata da 6 mesi a 3 anni

con un rinnovo automatico della stessa durata, salvo disdetta dell'inquilino.
Sono previste agevolazioni fiscali se l'immobile si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa.

Contratti transitori con la durata da 1 a 18 mesi

a canone libero (ma con un tetto massimo, nei Comuni ad alta densità abitativa, stabilito dagli stessi accordi o da decreto ministeriale, fino ad un livello del 20% superiore al canone concordato).
Non sono previste agevolazioni fiscali.


Da "L'AGENZIA INFORMA N. 3/2005" - Periodico bimestrale pubblicato dall'Agenzia delle Entrate.

Immobiliare